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房地产估价—第五章-收益还原法

房地产估价—第五章-收益还原法
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收益还原法

本章概要

? 收益法是房地产评估的基础方法,实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中,收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法,本章介绍收益法的基

本原理和运用要点。通过本章学习,应了解收益法的理论
依据和适用范围,房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ,熟悉求取不同类型房地产净收益的方法,掌握资本化率 的求取方法,重点掌握收益法的计算公式及应用。

5.1收益还原法的基本原理

? 5.1.1收益还原法的概念
? 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他

性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的
预期客观纯收益以一定的资本化率(还原率)统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。 ? 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 ? 采用收益还原法测算的价格称为收益价格

5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 ? 在通常情况下,人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看,这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 (现值),那么,这个货币总额存入银行,也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
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形象一点可以表示为:某一货币额利息率=纯收益, 那么,这一货币额就是这块土地的理论价格。用 公式表示为: ? 土地价格=纯收益/利息率 ? 例如,假设某公司拥有一处房产,每年可有400 万的纯收益,同时该公司又有4000万现金,以 10%的年利息率存入银行,每年可得利400万元 的利息,则对该公司来说,理论上上述房地产价 值与4000万元的货币等价,即价值4000万元。
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上述收益法的基本思想,必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变,获取收益的年限为无 限年,并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下,求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多, 实际上,净收益往往经常变化,又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度,不同类型 房地产收益年限有不同期限的,而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例,因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达, 但并不十分贴切。

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鉴于此,普遍适用的收益法的基本思想表 述如下:
将现在视为估价时点,那么在现在购买有一定收 益年限的房地产预示着在其未

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